공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 생기나요?

공동저당권을 설정할 때 있던 건물을 나중에 철거하고 새로 지었다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 예외 여부를 볼 때는 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같은지부터 확인해요.

여기에 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있다면 원칙과 다른 판단이 가능해요.

먼저 구분할 사항

확인 순서는 공동저당권이 설정된 때의 건물과 그 뒤 지어진 건물을 구별하는 데서 시작해요. 안내된 사례는 토지와 기존 건물이 동일인의 소유였고, 두 부동산에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우예요.

경매 후 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 따라 생기는 것은 아니에요.

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예외로 제시된 사정

신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에 관한 공동저당권을 설정했는지를 확인해야 해요.

자료는 그 공동저당권이 토지 저당권과 같은 순위인 경우 등을 특별한 사정으로 들어요.

이 조건을 갖춘 사례라면 원칙만으로 결론을 단정하기보다 구체적인 권리관계를 따져야 해요.

자료는 법정지상권의 일반 요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 동일인의 소유이며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 점도 함께 안내해요. 다만 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 상황에는 앞서 말한 별도의 기준이 제시돼요.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 새 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

그 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지는 않아요. 공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지은 상황인지 먼저 살펴야 해요.

어떤 사정을 더 확인해야 하나요?

신축 건물과 토지의 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 확인해요. 자료는 이런 사정 등을 예외로 제시해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1